Вопрос об аренде: можно ли сдать квартиру иностранцам, например, узбекам? Постановка иностранных граждан на миграционный учет в квартире: временная регистрация иностранца в квартире у физического лица – собственника квартиры Сдача квартиры в аренду иностр.

Приезжие из разных регионов России, а также мигранты из стран СНГ являются одной из самых многочисленных и активных групп нанимателей жилья, особенно в крупных городах. Юристы и риелторы рассказали "РИА Недвижимость ", как собственнику квартиры правильно сдать в аренду приезжим постояльцам, чтобы не нарушить закон, не поссориться с соседями и не стать жертвой синдрома "землячества" нанимателей.

Если арендатор гражданин РФ

С гражданами, приехавшими из других регионов РФ, особых проблем при сдаче им жилья в аренду нет, говорят эксперты. Как объясняет старший юрист ООО "Приоритет" Виталий Бородкин, приезжие россияне вправе находится в месте пребывания без обязательной постановки на учет до 90 дней.

После окончания этого срока граждане РФ должны зарегистрироваться по месту пребывания. По словам юриста, как правило, они делают это самостоятельно, подавая в Федеральную миграционную службу (ФМС) заявление, копию документа, удостоверяющего личность, а также документы, являющиеся основанием для временного проживания: договор коммерческого найма жилья, социального найма или заявление лица, предоставляющего гражданину помещение для проживания.

Проверка с пристрастием

По прибытию в место временного проживания, то есть в снимаемую квартиру, иностранный гражданин обязан предъявить наймодателю документ, удостоверяющий личность (паспорт) и миграционную карту с отметками органов пограничного контроля, объясняет Бородкин.

"Если при заключении договора аренды иностранный гражданин отказывается предоставлять паспорт и миграционную карту, есть все основания задуматься над тем, заключать или не заключать с ним договор аренды (найма) жилого помещения", - рассуждает он.

В случае, если временно пребывающий гражданин ранее уже был поставлен на миграционный учет по предыдущему месту пребывания в России, а потом решил сменить жилье, юрист советует попросить у него отрывную часть уведомления о прибытии на территорию РФ.
Ни миграционная карта, ни отрывная часть уведомления о прибытии ни в коем случае не должны содержать исправлений, подчисток, помарок, обращает внимание Бородкин. Если таковые имеются, то документ не является действительным.

Собственнику, планирующему сдавать жилье мигрантам, следует также помнить, что, согласно закону, временно пребывающий иностранный гражданин обязан при смене жилья заново вставать на миграционный учет по новому месту пребывания.

А вот уведомление о прибытии иностранца в место нового проживания подается именно принимающей стороной, то есть наймодателем, подчеркивает юрист. При этом собственник сдаваемого помещения, по словам Бородкина, может подать заявление лично в территориальные органы ФМС, либо через многофункциональные центры, либо направить уведомление почтовым отправлением.

В свою очередь старший юрист, руководитель практики по строительству и недвижимости адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Дмитрий Щеглов рекомендует с особым интересом изучить паспорт потенциального квартиросъемщика - иностранца, чтобы убедиться, что на фото в документе тот же самый человек, что и будущий наниматель. По словам юриста, стоит обратить внимание на совпадение имен, фамилий и отчеств на всех представленных документах, а также на срок окончания визы, либо иного документа, декларирующего дату пребывание и дату отъезда иностранного гражданина.

Последнее важно для заключения договора найма помещения, так как срок действия договора не может превышать срок действия нахождения иностранного гражданина на территории РФ, напоминает Сергиенко из "Азбуки Жилья".

"В случае, если человек приехал по приглашению от кого-либо, необходимо проверить данный факт у приглашающей стороны", - завершает перечень документов для проверки Щеглов.

Без договора никак

Дополнительная страховка

Щеглов рекомендует поставить в известность о том, что квартира сдается внаем иностранным гражданам, участкового инспектора. Именно в его обязанность входит контроль и соблюдение общественного порядка на местах, и инспектор должен быть в курсе того, кто проживает на подведомственной ему территории.

Что касается разрешения от соседей на сдачу в наем жилых помещений мигрантам , то здесь, по словам Бородкина, ситуация неоднозначная. В случае, если арендодатель является единственным собственником жилого помещения (даже если это комната в коммунальной квартире), то он не обязан испрашивать какого-либо разрешения от соседей, замечает юрист.

Зона риска

Если человек решил сдавать внаем квартиру иностранным гражданам-мигрантам, то он должен понимать, что в данном мероприятии есть определенный риск, предупреждает Бородкин.

Например, по словам юриста, лица, сдающие в аренду свою квартиру иностранцам, могут нести гражданско-правовую ответственность в случае, если их наниматели своими действиями испортили имущество соседей.

В отдельных случаях наймодателю может угрожать и административная ответственность. В частности, штраф от 2 до 4 тысяч рублей придется заплатить собственнику жилья, не исполнившему свои обязанности по миграционному учету и не подавшему уведомление в территориальные органы ФМС о проживании на его жилплощади мигранта. А если наймодатель сообщил в ФМС о зарегистрированном на его недвижимости иностранном гражданине, но при этом сам иностранец у него фактически не живет, органы ФМС могут расценить это как предоставление ложных сведений, что также квалифицируется как административное правонарушение и влечет штраф до 5 тысяч рублей.

"Таким образом, в случае, если вы решили сдавать жилое помещение внаем иностранным гражданам, необходимо помнить о том, что обязанность по подаче сведений о прибытии иностранного гражданина, в том числе в связи с изменением места временного проживания, возложена именно на наймодателя, а не на иностранного гражданина. И собственно весь процесс сдачи внаем жилого помещения иностранным гражданам, процесс контроля за их проживанием и соблюдением ими правил проживания в квартире, а также возможные конфликтные ситуации со соседями - все это возлагается на плечи наймодателя", - подчеркивает Бородкин.

Поэтому Щеглов советует собственнику в целях минимизации возможных проблем потребовать от постояльцев застраховать их гражданскую ответственность перед третьими лицами от возможных бедствий, которые произойдут по их вине (пожар, затопление, порча чужого имущества) или застраховать ответственность самому, включив расходы по страхованию в арендную плату.

О чем необходимо знать, если вы решили сдать квартиру или комнату гражданину другого государства?

Для владельцев недвижимости по ряду причин желанными квартиросъёмщиками нередко являются иностранцы, но не дворники-таджики и строители-узбеки, а выходцы из Европы, США, Канады или Австралии. Это объяснимо, ведь зачастую они отличаются платёжеспособностью, аккуратностью и уважением к имуществу хозяев квартиры.

В основном жильё в Москве необходимо сотрудникам представительств зарубежных компаний, работникам консульств и посольств, приехавшим на стажировку интернам, студентам, а также переводчикам и преподавателям иностранных языков. Стажёры и студенты обычно снимают квартиру на 3–6 месяцев, а работники компаний – на срок от года.

Какое жильё нужно иностранцам

Экспаты в большинстве своём ищут жильё в центре Москвы в пешей доступности от метро. Их привлекает атмосфера исторической части столицы, близость к месту работы или учёбы, а также развитая инфраструктура – кафе, рестораны, магазины, театры, фитнес-клубы и другие заведения. Поэтому вряд ли их заинтересует квартира в панельном доме в Тёплом стане или в Красногорске, откуда нужно добираться до ближайшей станции метро 20 минут транспортом. Кроме того, жильё должно быть в хорошем состоянии. Ковры на стенах, советская мебель и текущие краны легко могут отпугнуть гостей.

Многие европейцы и американцы всю жизнь снимают жильё. Но так как квартиры в ЦАО стоят достаточно дорого, они очень часто согласны снимать комнату с соседями. На Западе аренда вскладчину является совершенно нормальной практикой, и многие так живут, достаточно вспомнить известный всем сериал «Друзья». А если вы вдруг решите сдать иностранцу комнату в своей квартире, то сможете подучить его родной язык и соприкоснуться с другой культурой.

А вот среди сотрудников крупных российских и зарубежных компаний немало арендаторов элитного жилья. По наблюдениям риелторов, они предпочитают светлые и просторные квартиры в домах с охраной, местом для автомобиля и хорошим ремонтом, но без изысков.

Если вы являетесь обладателем именно такой недвижимости, стоит рассмотреть этот вариант, поскольку иностранные специалисты часто являются ответственными квартиросъёмщиками. В этом случае платит за жильё не сам арендатор – его компания-работодатель ежемесячно вносит платежи. И все вопросы, касающиеся налогообложения, компания тоже обычно берёт на себя.

Как найти арендатора

Чаще всего иностранцы ищут жильё через агентства недвижимости, или этим вопросом занимается их работодатель. Однако студенты, стажёры и переводчики нередко оставляют объявления на российских сайтах и форумах для экспатов, например, Expat.ru .

Гости с Запада, как правило, уважают формальности и конкретику, поэтому вряд ли будут снимать квартиру без заключения договора. Он может быть составлен на двух языках, и если между вами и вашим арендатором существует языковой барьер, возможно, стоит обратиться к переводчику или к риелтору, который уже помогал снять жильё гражданам других стран.

Вопросы регистрации

Если вы решили сдать жильё иностранцу, то должны знать о том, что по прибытии в Россию иностранный гражданин обязан в течение 7 дней зарегистрироваться по месту пребывания. Но порядок регистрации иностранцев отличается от регистрации россиян и носит уведомительный характер.

Для этого необходимо пойти в отделение ФМС или на почту со своим паспортом, паспортом вашего гостя, копиями этих документов и копией миграционной карты иностранца. Там необходимо будет заполнить уведомление о прибытии.

Договор о найме жилья предоставлять не нужно! В данном случае вы выступаете просто как принимающая сторона и должны были бы зарегистрировать иностранного гражданина, даже если бы он просто был вашим другом и приехал погостить, а не снимал у вас квартиру. А перед отъездом гостя нужно взять у него его часть уведомления о регистрации и по почте отправить в ФМС.

Если иностранного арендатора нашло агентство, можно оформить доверенность на риелтора, и он самостоятельно займётся вопросами регистрации.

Большинство квартир в Москве сдается сегодня трудовым мигрантам и студентам. Доля официально зарегистрированных договоров на аренду с мигрантами составляет 10%, но реально эта цифра намного выше — две трети арендуемых в столице квартир легально или нелегально сдается приезжим. (А сколько их вообще, проживающих на стройках и в подсобках прямо на работе?). Аренда для мигрантов имеет свои тонкости, незнание которых может привести к большим проблемам как для самого наймодателя, так и для мигранта.

Временная регистрация мигранта

На основании закона 115-ФЗ «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» длительное нахождение на территории РФ становится легальным только при условии временной регистрации (ВР) мигранта по адресу своего проживания.

Без постановки на учет приезжий может находиться в России не более 90 дней.

Чтобы получить разрешение на регистрацию, приезжему мигранту необходимо вначале найти квартиру для найма, а затем заручиться согласием наймодателя о временной прописке. Сложный путь, но по-иному никак.

Наказание за проживание без регистрации

Проживание без регистрации карается штрафными санкциями:

• 1500 — 2500 руб — для иностранного гражданина;
• 2000 — 2500 руб — для собственника квартиры, сдавшей ее незарегистрированному жильцу.

(Основание: ст. 19.15 Кодекса об административных нарушениях).

Помимо этого, мигранта за нарушение миграционного режима по решению суда могут депортировать.

Подача документов для регистрации

Если человек приехал в России впервые, ему необходимо открыть миграционную карту, куда будет вноситься вся информация о его проживании и перемещениях.

Для регистрации необходимо подать:

• заявление в ФМС (федеральную миграционную службу);
• паспорт и копию;
• договор на аренду или заявление хозяина квартиры с согласием о временной регистрации мигранта по своему адресу.

Необходимо разрешение не только основного хозяина, но всех возможных собственников, если квартира приватизирована, или всех прописавшихся, если недвижимость находится в муниципальной собственности.

Официальное трудоустройство также невозможно без регистрации, а, следовательно, как ни крути, это первый шаг, который должен сделать мигрант.

Шаги наймодателя при сдаче квартиры мигранту

Даже если приезжий приехал из страны, с которой у нас безвизовый режим (чаще всего — это страны бывшего Союза, впоследствии СНГ), он считается 100%-м иностранцем по количеству всевозможных разрешающих бумаженций. Все поставлено под жесткий миграционный контроль.

Проверка наймодателем документов мигранта

Перед сдачей жилья приезжий показывает наймодателю паспорт, миграционную карту или отрывной талон о постановке на миграционный учет:

• если он приехал в Россию в первый раз, предъявляется карта, в которой должна быть отметка о пересечении границы РФ;
• если мигрант переезжает с одного места ВР, предъявляется отрывной талон.

Хозяину квартиры необходимо убедиться:

• что документы действительны, и в них нет никаких исправлений;
• личные данные паспорта и миграционной карты совпадают;
• не просрочена виза;
• если визы нет, то должно быть заменяющее ее основание, например, приглашение работодателя.

Уведомление ФМС о прибытии мигранта

После проверки документов арендодателю необходимо уведомить ФМС о прибытии мигранта для новой постановки его на учет, обратившись в территориальный или функциональный центр в устной или письменной форме: таким образом уведомление ФМС — это обязанность наймодателя, а не мигранта.

• Умалчивание о приезжем будет стоить наймодателю дополнительных 2000 — 4000 рублей штрафа.
• Также карается штрафом до 5 тыс. руб. ложная информация о регистрации человека, на самом деле по этому адресу не проживающего.

Договор на аренду при сдаче квартиры мигранту

Договор важно составить правильно, чтобы оградить себя от претензий со стороны ФМС и также избавить себя от ситуации, когда вместо двух человек в квартире проживает 20 родичей и земляков.

Нужно включить в договор такие жизненно важные пункты:

1. Предупреждение о повышении арендной платы, в случае превышения количества проживающих в квартире по договору жильцов.
2. Право на контрольные проверки со стороны собственников. Обычно устанавливается график проверок, так как контрольные проверки без предупреждений и в любое время суток нарушают права жильцов. К моменту прихода наймодателя, мигранты обычно успевают навести порядок и скрыть лишних жильцов. Поэтому в целях негласного контроля неплохо договориться с соседями, чтобы они неназойливо наблюдали за квартирой и держали вас в курсе всех дел.
3. Распределение коммунальных платежей:
   • по стандарту за электричество, газ, воду, телефон — за все то, что потребляется жильцами и может быть тарифицировано по счетчикам, платят постояльцы;
   • за коммунальные услуги (содержание дома, коммуникаций, свет на площадке) — хозяин квартиры.
4. Обязательство производить текущий ремонт:
   • обычно в случае поломок или неисправностей электрооборудования, происшедших по вине жильцов, они сами производят их устранение;
   • если же выходит из строя старое техническое оборудование (сантехника, газовая плита и т. д), ремонт или замену производит арендодатель.
5. Ответственность в случае затопления, пожара и других непредвиденных ситуаций:
   • наймодателю лучше всего застраховать свою гражданскую ответственность — тогда спорной ситуации не возникнет, и убытки покроет страховая компания.

Договор нужно зарегистрировать и сообщить об этом участковому инспектору, чтобы он знал, что мигранты в вашей квартире проживают легально.

Часто при сдаче жилья в аренду мигрантам заключаются договоры коммерческого найма. Что это такое, и чем такой договор отличается от договора о социальном найме — в следующей статье

Видео: Аренда для мигрантам должна быть легальной.

Cдача в аренду гражданину другого государства регламентируется такими правовыми законами и актами :

• Федеральный Закон №109 «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации»;
• Федеральный закон №115 «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации»;
• Жилищный кодекс РФ гл.7 разд.3 «Основание и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма»;
• Гражданский кодекс РФ гл.35 «о договорах найма»;
• Федеральный Закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», гл.4 о договорах аренды;
• Федеральный Закон от 27.12.2009 № 374-ФЗ в ст. 45 ч.
• Налоговый Кодекс гл. 25.3 ч. II и (ст.333.28, п.1, п/п 20) о госпошлине и налогах.

Как видно из перечня, бумаг придется изучить немало , прежде чем заняться бизнесом по поселению у себя чужестранцев и лиц без гражданства, к ним приравненных.

Если иностранца командирует в Россию по делам службы его компания , сама же и занимающаяся его поселением, то налоговые тяготы она берет на себя, выступая налоговым агентом, а владелец помещения избавлен от этих проблем.

Когда же поселением физического лица, гражданина другого государства, занимается сам собственник, то его порядок действий должен выглядеть примерно так, с прояснением следующих моментов.

Есть ли особые требования к договору найма жилого помещения для иностранного гражданина? Он должен быть составлен на двух языках — русском и родном языке иностранца.

Это требование подлежит неукоснительному исполнению, чтобы квартиросъемщик из-за границы не мог утверждать, что ему было непонятно, что в контракте написано.

Ответственность наймодателя

Какова ответственность за сдачу квартиры мигрантам? Сдавая жилплощадь мигрантам, нужно понимать, что придется платить налоги (а это около 13% от прибыли), а попытки скрыть доходы приведут неминуемо к наказанию. Если квартира сдается через агентство, то оплата налогов выполняется им, а хозяин жилища получает уже чистый доход .

Кроме штрафов за сокрытие налогов, можно также пострадать материально, если сдавать жилье множеству мигрантов, сделав его, так называемо, «резиновым».

Если поймают на тайной , то в соответствии со штраф составит 20% от неуплаченной суммы, а если будет доказана умышленность такого действия, как сокрытие, то штраф может достичь 40% суммы неуплаты.

Если все сделать по закону, то есть оформить соглашение и регистрацию иностранца, а затем подать декларацию с честно указанной суммой дохода, то размер налога выйдет около 13% от суммы прибыли.

Когда вопрос касается серьезных сумм , неоплаченных налогами на протяжении трех и более лет, то суммы штрафов могут составлять по от 100 до 300 тыс. руб., а уклонение от налогов в особо крупных размерах – от 200 до 500 тыс. руб., а то и от 1 года до 3-х лет тюрьмы. Но от сдачи одной-двух квартир таких проблем не будет.

А вот фиктивная регистрация мигрантов с декабря 2013 г. на своей жилплощади угрожает владельцу жилья такими проблемами:

Не стоит связываться и с поселением у себя мигранта без разрешительных документов – нелегала, за это можно схлопотать штраф от 2-х до 5-ти тыс. руб.

Составляет неплохую сумму , особенно если квартира или дом расположены в элитном районе, где есть парковки, транспортные развязки, а само жилье ухожено и хорошо обставлено, есть телефон, интернет.

Для своего же спокойствия лучше потерять 13% дохода, которые уйдут на налоги, чем постоянно жить в страхе разоблачения.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Арендатор- гражданин России

Если квартира сдается гражданину России, то никаких особых проблем это не составит. Опыт показывает, что в большинстве случаев люди, приезжающие в Москву на заработки, не приносит лишних хлопот арендодателям. Но нужно знать, что они имеют право жить в Москве без обязательной постановки на учет в Москве не более 90 дней.

После этого приезжие должны самостоятельно зарегистрироваться в органах ФМС. Напомнить об этом арендатору нужно обязательно.

Чтобы зарегистрироваться в Москве, нужно:

1. Заявление
2. Паспорт и его копию (или другой документ, удостоверяющий личность)
3. Договор найма квартиры или заявление хозяина квартиры- одним словом, основание для временного проживания.

В этом случае от наймодателя требуется только согласие. Причем, если в квартире несколько собственников, то нужно их письменное согласие. Если арендуется муниципальная квартира, то нужно согласие всех прописанных.

По результатам ФМС выдает свидетельство с двумя печатями- красной гербовой и черной прямоугольной печатью паспортного стола. После получения такого свидетельства желательно посетить ЕИРЦ - Единый расчетный центр района. Здесь производит перерасчет коммуналки.

Санкция за невыполнение этого правила определена ст. 19.15 КОАП- это штраф от 1500 до 2500 рублей. Отвечает и собственник за незарегистрированного жильца- штраф от 2 000 до 2 500 рублей.

Арендатор- мигрант (иностранец)

Основание для пребывания иностранцев в России является разрешение на временное проживание. Это определено в законе 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации".

Конечно, абсолютное количество трудовых мигрантов в Москве- нелегальные. И хотя между Россией и странами ближнего зарубежья безвизовый режим, все равно для трудоустройства мигранты (временно пребывающие иностранные граждане) должен жить на территории России на основании визы или миграционной карты.

Чтобы устроится на работу, мигрант должен предъявить наймодателю паспорт и миграционную карту с отметкой органов пограничного контроля. Если же трудовой мигрант ранее уже стоял на миграционном учете в России, и решил сменить квартиру- нужно потребовать у него отрывную часть уведомления о прибытии на территорию России.

Эти документы- миграционная карта или отрывная часть уведомления о прибытии не должны иметь подчисток, исправлений или помарок. Такие документы не действительны.

При смене места жительства временно пребывающий в России иностранец обязан заново встать на миграционный учет по новому месту жительства. При этом уведомление в ФМС о прибытии иностранца подается наймодателем.

Арендодатель может подать заявление в:

• Лично в территориальную ФМС
• Через многофункциональные центры
• Направить письмо- уведомление почтовым отправлением.

Опытные владельцы жилья, сдававшие свои квартиры иностранцам, советуют очень внимательно изучить паспорт мигранта- квартиросъемщика. Не редки случаи, когда по паспорту одного мигранта селится другой.

Нужно проверить совпадение фамилии, имени и отчества на всех документах. Проверить срок окончания визы, или документа, дающего право пребывания в России мигранту. Если мигрант прибыл в Россию по приглашению, нужно проверить этот факт у пригласившего.

1. Крайне важно правильно составить договор аренды с мигрантом- это может спасти и от претензий властей (а правила пребывания иностранцев только ужесточаются) и от наличия к квартиросъемщику многочисленных родственников и земляков.
2. В договоре аренды с иностранцем нужно прописать, что если в квартире появляются иные лица, это влечет за собой повышение ставок аренды. Кроме этого, нужно прописать в договоре режим появления хозяев для контроля за порядком в квартире.
3. Стандартно описывается условие порядка оплаты коммунальных платежей- за коммунальные услуги платит арендодатель, а за воду (при наличии счетчиков), телефон и электроэнергию – арендатор.
4. Очень четко нужно определить условия выселения арендатора- мигранта.
5. Договор аренды нужно озаглавить "договором коммерческого найма жилого помещения". Этот договор не подлежит государственной регистрации в отличие от договора аренды.
6. После заключения договора нужно поставить в известность участкового инспектора.
7. поставить в известность о том, что квартира сдается внаем иностранным гражданам, участкового инспектора. Это еще и для вашей безопасности.
8. С соседями посложнее. Вообще- то закон не обязывает согласовывать с соседями сдачу в аренду квартиры. Однако по дружески предупредить соседей следует- может быть они еще и последят за квартирой. Ведь если арендаторы- мигранты что- то натворят по отношению к соседям, отвечать по закону обязан хозяин квартиры.
9. Некоторые эксперты советуют даже застраховать ответственность перед третьими лицами за порчу имущества (пожар, затопление и т.п.)

Ответственность за нарушение правил регистрации мигрантами

• Штраф от 2 000 до 4 000 рублей заплатит собственник не исполнивший обязанности по подаче уведомление в территориальные органы ФМС.
• Штраф до 5 000 рублей, если наймодатель сообщил в ФМС о зарегистрированном в его квартире иностранном гражданине, при том, что иностранец у него не живет.