Забронировать квартиру в новостройке. Договор бронирования квартиры в новостройке Бронь на квартиру в новостройке

Договор бронирования заключается, когда покупателю необходимо на какое-то время «забить себе место». То есть квартира ему явно понравилась, решено ее «брать», но требуется время, чтобы решить кое-какие проблемы. Например, взять ипотечный кредит. А эта задача не на день и не на два.

Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.

Задавшись целью приобрести в строящемся доме, покупатель перелопачивает массу информации, ездит на просмотры, а когда подходящий вариант найден, перед ним встает другая проблема – как сохранить за собой жилье до момента заключения сделки и денежных расчетов? Проблему можно решить, если воспользоваться договором бронирования. «Договор бронирования заключается в случае необходимости резервирования приобретаемого объекта недвижимости за потенциальным покупателем», - объясняет порталу Дмитрий Отяковский, коммерческий директор московского подразделения ГК «Пионер» . Как добавила Нина Кузнецова, учредитель Urban Realty , договоры бронирования чаще заключают с клиентами риелторские компании, имеющие право реализации квартир в строящихся домах. Сами девелоперы прибегают к таким договорам нечасто. «Бронирование у девелоперов чаще всего осуществляется в устной форме на очень короткий срок – 1-2 дня», - уточняет эксперт.

Как отметил Василий Фетисов, директор по продажам и маркетингу ЗАО «Желдорипотека» , договор бронирования – довольно редкий в практике рынка первичного жилья, особенно в условиях высокой конкуренции застройщиков на рынке, где бал правит покупатель. Именно такая ситуация складывалась в 2008 - 2010 гг. В 2011 году ситуация понемногу меняется в сторону сбалансированного рынка продавца и покупателя, но на отдельные популярные и успешные объекты уже выстраивается очередь из покупателей. Соответственно, возникает потребность забронировать квартиру на какое-то время для решения вопроса, например, с получением ипотечного кредита. Обычно договоры бронирования заключаются на короткие сроки – неделя, две недели, месяц.

В сделке будет ипотека
Действительно, сегодня многие сделки на первичном рынке проходят с использованием ипотеки. Соответственно, на сбор документов, рассмотрение дела ипотечного заемщика в банке и на открытие финансирования требуется немало времени. По данным Василия Фетисова («Желдорипотека»), как раз для ипотечных случаев и заключается сейчас большинство договоров бронирования.

Что же должно быть в таком договоре, если его заключает ипотечный заемщик? Дмитрий Отяковский (ГК «Пионер») советует прописать возможность возврата аванса в полном объеме, если сделка не состоится из-за отказа банка в выдаче ипотеки. А учитывая, что получить письменный отказ от банка крайне затруднительно, почти нереально, стоит обратить внимание на формулировку данного пункта.

Следующий момент - банки обычно занижают сумму, которую готовы предоставить заемщикам. И если цена квартиры привязана к курсу иностранной валюты, который неожиданно вырос, то возможны два варианта решения проблемы: либо искать деньги, например – брать дополнительный потребительский кредит, либо подавать новую заявку на заем, чтобы увеличить сумму. «Но лучшей страховкой от таких ситуаций будет закрепление максимального курса валюты расчета в договоре бронирования », - говорит эксперт.

Ситуация складывается более оптимистично, если речь идет о получении ипотеки в банке, который вел предпроектное или проектное финансирование на данном объекте. Тогда клиенту важно только правильно рассчитать срок действия договора бронирования. «У застройщика и банка чаще всего есть соглашение о сроках одобрения заемщиков, например – 7-10 дней с момента подачи документов, - говорит Нина Кузнецова (Urban Realty). - И именно этот срок и надо учитывать при подписании договора бронирования».

Что же касается валюты расчета, которая будет фигурировать в договоре, то Василий Фетисов («Желдорипотека») считает, что логично получать кредит в валюте, в которой номинирована стоимость объекта недвижимости. Но если клиент решил взять кредит в долларах, а оплата новостройки в 90% случаев происходит в рублях, то банк на день выдачи кредита по собственному внутреннему курсу проведет для заемщика конвертацию, рассказывает Нина Кузнецова (Urban Realty).

Нюансы договора
Договор бронирования требует соблюдения определенных формальностей. В нем должен быть подробно изложен предмет договоренности между двумя сторонами и пункты, требующие исполнения. В первую очередь, говорит Нина Кузнецова (Urban Realty), в договоре обязательно должна содержаться информация, точно описывающая, какую именно квартиру бронирует покупатель – этаж, секцию, ее номер на площадке и общую площадь . Обязательно должна быть прописана сумма бронирования и условия возврата этих денег , их невозврата или зачета в стоимость квартиры . Очень важно, чтобы были четко обозначены сроки бронирования и прописана ответственность сторон за неисполнение своих обязательств. «Обязательно нужно указать реквизиты покупателя и продавца и сроки выхода на сделку», - добавляет Дмитрий Отяковский (ГК «Пионер»).

Что делать покупателю, если он не согласен с пунктами договора, который составила юридическая служба компании? Эксперты откровенно говорят, что на практике добиться заключения договора на условиях покупателя довольно сложно. «Если только речь не идет о многомиллионной в долларовом исчислении сделке», - отмечает Василий Фетисов («Желдорипотека»). «Обычного» покупателя вежливо выслушают и «рассмотрят» его пожелания... Впрочем, наши комментаторы считают, что текст договоров составляется на хорошем профессиональном уровне и учитывает права обеих сторон.

Важный пункт договора – это сумма, которая вносится на счет продавца покупателем за то, что квартира или дом будет на определенный срок снят с продажи (в обиходе - аванс). В большинстве случаев денежный вопрос решается по договоренности обеих сторон и не привязывается к общей стоимости объекта недвижимости. На практике, говорит Нина Кузнецова (Urban Realty), в Москве речь идет об авансе от 50 тыс. рублей , а в Московской области – от 35 тысяч рублей . И эта сумма не возвращается, если клиент не покупает квартиру в обозначенный в контракте срок.

Что же касается самой суммы сделки, то в большинстве случаев, если цена квадратного метра объявлена в рублях, она и фигурирует в договоре бронирования. Если цена обозначена в валюте, то расчет, как правило, осуществляется по курсу ММВБ на момент внесения денег.

Есть у договора бронирования и недостатки. Он не подлежит государственной регистрации. Как следствие, недобросовестный продавец может заключить на одну и ту же квартиру несколько договоров бронирования. Если между продавцом и покупателем возникнет серьезный спор, рассмотрение данного вопроса в суде может идти по разным сценариям. По одному – договор может быть признан предварительным, и это обеспечит к нему все квалификационные нормы этого договора. По другому – сделку и вовсе объявят недействительной.

Эксперты советуют
Так как ошибки в заключении договора бронирования могут привести не только к потере аванса, но и к срыву сделки, то попросил экспертов дать совет о том, на что нужно прежде всего обратить внимание при заключении договора бронирования.

Нина Кузнецова (Urban Realty):
Главное при заключении договора бронирования - понимать, как скоро и каким образом нужно будет оплатить покупку квартиры в выбранной новостройке, есть ли какие-то условия, на основании которых возможно продлить бронь, и есть ли возможность изменить выбранную квартиру на другую.

Василий Фетисов («Желдорипотека»):
Необходимо обратить внимание на обязательства клиента, на штрафные санкции, если сделка не состоится по вине клиента. А также на гарантии со стороны застройщика – в разделе обязательства, например - что будет, если квартира все же будет продана третьему лицу в период действия договора бронирования.

Дмитрий Отяковский (ГК «Пионер»):
Рекомендую обратить внимание на сроки окончания бронирования, описание объекта (адрес и физические характеристики), размер аванса, стоимость объекта, порядок оплаты, штрафные санкции в случае невозможности выхода на сделку одной из сторон.

Приобрести квартиру в новостройке не всегда получается сразу после ее осмотра. Как правило, необходимо дополнительное время для сбора документации, получении необходимой суммы и так далее. Этот период нужно зафиксировать документально. Это делается для того, чтобы получить гарантии того, что за этот период квартира не будет продана другим лицам. То есть, данную жилплощадь необходимо забронировать для себя.

Законодательство Российской Федерации предоставляет такую возможность. Для этого нужно оформить соответствующий договор. Этот документ носит название «договор бронирования квартиры в новостройке».

Юридическая суть и значение данного документа

Фактически этот документ является соглашением о намерениях. По его условиям стороны-участники обязуются провести сделку не позднее указанного периода. Возможно при заключении внесение покупателем гарантийного платежа. Как правило, он составляет от тридцати до пятидесяти тысяч рублей, но может колебаться в зависимости от региона.

Составляется договор бронирования квартиры в новостройке в простой произвольной форме. Количество экземпляров равно двум. Перед подписанием необходимо ознакомиться с документами застройщика. Таковыми документами, в первую очередь, являются свидетельство государственной регистрации, разрешение административных органов на застройку, правоустанавливающие бумаги на землю, лицензия и так далее.

Основные разделы соглашения

Самым важным разделом является «предмет». В этом разделе необходимо максимально точно идентифицировать жилплощадь, о покупке которой идет речь. Для этого необходимо точно указать адрес, этаж, номер, общую и жилую площади и так далее.

Вторым немаловажным разделом соглашения является тот, в котором указан гарантийный платеж. Здесь необходимо прописать, что при выполнении сторонами-участниками условий данного соглашения, эта сумма должна быть учтена как часть стоимости квартиры.

Следующим важным разделом будет срок действительности договора и ответственности сторон-участников. Как правило, данные соглашения заключают на срок от одного до двух месяцев.

И, пожалуй, одним из самых важных разделов является тот, в котором оговаривается цена покупки. К его формированию следует отнестись с максимальным вниманием. Расчет во многих сделках такого плана производится в иностранной валюте. За период действия соглашения может произойти скачок ее стоимости. Последовательность действий в таком случае необходимо оговорить заблаговременно и внести в текст соглашения.

Особое внимание нужно уделить проверке правильности заполнения реквизитов сторон-участников. Любая ошибка в них может послужить причиной признания соглашения ничтожным, и сделка может сорваться. Поэтому каждая цифра и буква, указанная в этом разделе должна быть сверена.

Образцы и примеры такого договора можно скачать, воспользовавшись ссылками внизу страницы. Также обязательно получите консультацию специалистов во избежание непредвиденных осложнений.

Ниже расположен типовой бланк и образец договора бронирования квартиры в новостройке, вариант которого можно скачать бесплатно.

№ ……..

Гражданин РФ ФИО…… , именуемый в дальнейшем «Клиент» , с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью «Севен Санс Недвижимость» , зарегистрированное 11 февраля 2014 годаМежрайонной ИФНС №15 по Санкт-Петербургу, Свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия 78 № 009109277, ОГРН 1147847046368, ИНН7813581410, КПП 781301001, находящееся по адресу: 197198, г. Санкт - Петербург, Большой пр-кт П.С., д. 38-40 литер А, помещение 22-Н, в лице Бушуева Алексея Александровича , действующего на основании Доверенности №1 от «02» февраля 2015 года , именуемое в дальнейшем «Исполнитель» , с другой стороны, далее именуемые также по отдельности «Сторона», а совместно «Стороны», заключили настоящий договор (далее – Договор) о нижеследующем:

1. На условиях, установленных настоящим Договором, Исполнитель обязуется осуществить в интересах Клиента бронирование указанного в п. 4 настоящего Договора жилого помещения (далее – Квартира) в возводимом Обществом с ограниченной ответственностью «БАЗИС », зарегистрированное 13 июля 2007 года Межрайонной ИМНС России №15 по Санкт-Петербургу, Свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия 78 № 005957785; новая редакция Устава зарегистрирована Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы № 15 по Санкт-Петербургу 10.10.2008 г. за государственным регистрационным № (ГРН) 9089847948401, Свидетельство о внесении записи в ЕГР ю.л. серия 78 № 007000277; ОГРН 1077847496715, ИНН 7811379583, КПП 781101001, место нахождения: 193230, город Санкт-Петербург, улица Крыленко, дом 1, далее именуемое Застройщик) жилом комплексе со встроенно-пристроенными помещениями и встроенным подземным гаражом. 1 этап строительства, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Крыленко, дом 1, литера А, до даты заключения Клиентом договора, указанного в п. 3 Договора, а Клиент обязуется выплатить Исполнителю предусмотренный настоящим Договором обеспечительный платеж.

2. Клиент осведомлен о том, что Общество с ограниченной ответственностью «Севен Санс Недвижимость», осуществляя в интересах Клиента бронирование Квартиры в Многоквартирном доме, действует на основании Субагентского договора № 02/02/2015 от 02 февраля 2015 г.

3. Клиент получает право на приобретение Квартиры на основании последующего заключения и исполнения Клиентом договора участия в долевом строительстве Многоквартирного дома с Застройщиком (далее – Договор долевого участия).

По настоящему Договору Исполнитель гарантирует, что при условии надлежащего выполнения Клиентом обязательств по уплате обеспечительного платежа правом на заключение Договора долевого участия в отношении Квартиры, указанной в п.4 настоящего Договора, во всех случаях обладает исключительно Клиент.

4. По настоящему Договору Клиент выражает заинтересованность в дальнейшем заключении Договора долевого участия на следующих условиях:

Цена Договора долевого участия Клиента составляет 00,00 () рублей из расчета стоимости 1 кв.м. 00,00 () рублей.

В результате исполнения Договора долевого участия Клиент получит в собственность Квартиру со следующими проектными характеристиками:

Назначение Квартиры – жилое.

График платежей Клиента по Договору долевого участия будет согласован Сторонами при подписании Договора долевого участия.

5. Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию Многоквартирного дома IV квартал 2016 года .

6. Строительство Многоквартирного дома осуществляется на земельном участке (далее – Земельный участок) со следующими характеристиками:

Адрес: Санкт-Петербург, улица Крыленко, дом 1, литера А

Разрешенное использование: для размещения жилого дома (жилых домов)

Площадь: 72 811,0 кв.м

Кадастровый номер: 78:12:0006334:1

Право собственности на Земельный участок принадлежит Застройщику в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права собственности 78-АГ 957125 от «11» марта 2009 года, Договором купли-продажи недвижимого имущества от 26.01.2009.

В случае, если в процессе осуществления проектирования Застройщиком в установленном законом порядке будет сформирован новый земельный участок для размещения Многоквартирного дома из состава существующего Земельного участка (в результате его раздела, выдела, перераспределения и т.д.), характеристики нового земельного участка для размещения Многоквартирного дома уточняются Застройщиком при заключении Договора долевого участия на основании данных кадастрового паспорта такого нового участка.

7. Клиент обязуется в срок до «26» февраля 2015 года заключить с Застройщиком Договор долевого участия.

8. Клиент обязуется в течение 2 (двух) рабочих дней с даты заключения Договора долевого участия в строительстве предоставить Застройщику документы, необходимые для регистрации Договора долевого участия.

9. Исполнитель гарантирует, что на дату заключения настоящего Договора право на заключение Договора долевого участия, результатом исполнения которого является приобретение права собственности на Квартиру, не передано любым иным лицам, кроме Клиента, и что не заключены какие-либо сделки, влекущие возможность оформления права собственности на Квартиру иных лиц.

10. При условии надлежащего исполнения Клиентом обязательств по выплате обеспечительного платежа, предусмотренного п. 11 настоящего Договора, Исполнитель обязуется не совершать действия и не заключать сделки, в результате которых правом на заключение Договора долевого участия, результатом исполнения которого является приобретение права собственности на Квартиру, либо правом оформления права собственности на Квартиру будут обладать какие-либо третьи лица, кроме Клиента, а также обязуется не предлагать покупку права на заключение Договора долевого участия или покупку Квартиры любым иным лицам.

11. Клиент обязуется своевременно и в полном объеме выплатить Исполнителю обеспечительный платеж в общем размере 30 000,00 (Тридцать тысяч) рублей (НДС не облагается) в день заключения Договора.

При заключении Договора долевого участия уплаченный Клиентом обеспечительный платеж возвращается Исполнителем на основании Протокола расторжения, подписанного Клиентом.

12. При нарушении Клиентом сроков внесения обеспечительного платежа, Исполнитель вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем внесудебном порядке путем направления Клиенту соответствующего письменного уведомления о расторжении по адресу, указанному в настоящем Договоре. При этом, Договор считается расторгнутым с даты направления Исполнителем соответствующего уведомления.

13. В случае нарушения Клиентом обязательств по заключению Договора долевого участия, предусмотренных п.7 настоящего Договора и/или не предоставления документов, предусмотренных п.8 настоящего Договора в установленный настоящим Договором срок, настоящий Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке по инициативе Клиента с даты, следующей за днем окончания сроков, определенных в пунктах 7 и 8 настоящего Договора. При этом сумма обеспечительного платежа, оплаченная Клиентом, возврату не подлежит и остается у Исполнителя, в качестве возмещения его убытков и фактически понесенных расходов на исполнение настоящего Договора.

14. Срок заключения Договора долевого участия может быть продлен на основании обоюдного согласия сторон.

15. Настоящий Договор вступает в силу с момента подписания его Сторонами и действует до момента полного исполнения всех обязательств, принятых на себя Сторонами.

16. Споры, возникающие при исполнении Договора, разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

17. Подписанием настоящего договора, Клиент подтверждает, что ознакомился с проектной декларацией, размещенной на сайте www.o-unost.ru.

18. Договор составлен и подписан Сторонами в 3 (трех) экземплярах: один для Клиента и два для Исполнителя. Все экземпляры Договора имеют равную юридическую силу.

Реквизиты и подписи Сторон:

ДОГОВОР № ЖК 2-3

об оказании услуг по бронированию квартиры в строящемся доме

Индивидуальный предприниматель , именуемый в дальнейшем «Исполнитель», действующий на основании свидетельства о государственной регистрации индивидуального предпринимателя , и

гражданин РФ , именуемый в дальнейшем «Заказчик», действующий от собственного имени и в собственных интересах,

совместно в дальнейшем именуемые «Стороны», а по отдельности – «Сторона», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Исполнитель обязуется произвести бронирование квартиры (установление фиксированной цены на квартиру, указанную в настоящем договоре, на срок, установленный договором) в строящемся доме по адресу: Московская область, городское поселение Горки Ленинские, проезд Южный, а Заказчик обязуется оплатить услуги бронирования и осуществить иные юридически значимые действия, установленные настоящим договором.

1.2. Право на строительство дома и реализацию квартир, в доме, расположенном по адресу, указанному в п.1.1. настоящего договора, принадлежат ИП.

1.3. Квартира бронируется Исполнителем до даты подписания Сторонами договора купли-продажи квартиры , но не более чем на срок, установленный в п.3.2.4. настоящего договора.

2. ГАРАНТИИ ИСПОЛНИТЕЛЯ

При заключении настоящего договора Исполнитель предоставляет Заказчику следующие гарантии:

· исполнитель имеет эксклюзивное право на реализацию и бронирование квартир в доме-новостройке, расположенном по адресу: Московская область, городское поселение Горки Ленинские, проезд Южный;

· у Исполнителя не имеется каких-либо обязательств перед третьими лицами в отношении квартиры, указанной в настоящем договоре.

З. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Права и обязанности Исполнителя:

3.1.1. Исполнитель принимает на себя обязанность забронировать для Заказчика квартиру, в доме-новостройке, расположенному по адресу: Московская область, городское поселение Горки Ленинские, проезд Южный со следующими характеристиками:

· подъезд № 1;

· этаж № 1;

· квартира № 3(по проекту);

· общая проектируемая площадь (31,03) кв. м;

· жилая проектируемая площадь (20,63) кв. м;

· проектируемая площадь лоджий (0) кв. м.

· квартира передается с подведенными инженерными сетями, системой отопления, без отделки отделочными материалами .

Проектируемая площадь квартиры и фактическая площадь квартиры после произведения обмеров БТИ , могут отличаться в сторону уменьшения или увеличения фактической площади, в соответствии со строительными нормами и правилами.

3.1.2. Исполнитель обязуется, после вступления в силу настоящего договора, не заключать аналогичные договоры в отношении квартиры, указанной в п.3.1.1, с третьими лицами.

3.1.3. Исполнитель обязуется, после окончания строительства, продать квартиру, указанную в п.3.1.1 настоящего договора, Заказчику или третьему лицу, по письменному распоряжению Заказчика.

3.1.4. Исполнитель обязан консультировать Заказчика по всем вопросам, имеющим отношение к предмету настоящего договора.

3.1.5. Исполнитель принимает на себя обязательство по юридическому сопровождению сделки купли-продажи квартиры, в том числе:

· проведение юридической экспертизы правоустанавливающих документов, подготовка документов, необходимых для проведения государственной регистрации права собственности на квартиру;

· организация подачи документов на государственную регистрацию и получение документов после регистрации при предоставлении Заказчиком доверенности, разрешения супруга на сделку и иных необходимых документов.

3.1.6. Действия, указанные в п.3.1.5. могут быть произведены по поручению Исполнителя третьими лицами за счёт Исполнителя.

3.2. Права и обязанности Заказчика:

3.2.1. Заказчик обязан оплатить услуги Исполнителя по бронированию квартиры, указанной в п.3.1.1. настоящего договора, в соответствии с условиями статьи 4 настоящего договора.

3.2.2. Заказчик обязуется заключить с Исполнителем договор купли-продажи квартиры, указанной в п.3.1.1. настоящего договора, и оплатить Исполнителю стоимость указанной квартиры, согласованную сторонами в п.4.1. до 15.05.2013 г.

3.2.3. Заказчик имеет право, по согласованию с Исполнителем, но до подписания договора купли-продажи квартиры, передать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу , путем подписания трёхстороннего дополнительного соглашения к настоящему договору с Исполнителем и таким третьим лицом.

3.2.4. Заказчик обязан в течение 30 календарных дней после получения письменного уведомления о готовности Исполнителя к подписанию договора купли-продажи квартиры, согласовать с Исполнителем место и время подписания такого договора и явиться на сделку. При этом, Заказчик обязан иметь при себе документ, удостоверяющий личность, обеспечить явку иных лиц, участвующих в сделке со стороны покупателя квартиры (в том числе супруга/супругов покупателя/покупателей) с необходимыми для совершения сделки документами (паспорт, свидетельство о рождении, свидетельство о браке, распоряжение органов опеки на совершение сделки, нотариальное согласие супруга покупателя/ей на сделку и др.)

3.2.5. Заказчик обязан предоставить Исполнителю нотариальную доверенность на лицо, указанное Исполнителем, для представления интересов Заказчика во всех организациях и учреждениях Московской области, по вопросу оформления документов и регистрации права собственности Заказчика на квартиру.

3.2.6. Заказчик обязан подписать акт об исполнении настоящего договора в день заключения договора купли-продажи квартиры, указанной в п.3.1.1. В случае отказа Заказчика от подписания указанного акта, факт подписания сторонами договора купли-продажи квартиры будет считаться надлежащим исполнением Исполнителем своих обязанностей по настоящему договору.

4. УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Цена квартиры, указанной в п.3.1.1 настоящего договора определена по соглашению сторон и составляет 1.530.000(Один миллион пятьсот тридцать тысяч) рублей. Указанная цена является действительной и не подлежит изменению в течение срока бронирования, установленного сторонами в п.1.3. настоящего договора.

4.2. Вознаграждение Исполнителя по настоящему договору составляеттридцать тысяч) рублей. Оплата вознаграждения Исполнителя производится Заказчиком в течение 3 (трёх) банковских дней с момента подписания настоящего договора. При неисполнении Заказчиком условий настоящего пункта, настоящий договор считается незаключенным.

4.3. Вознаграждение Исполнителя за юридическое сопровождение сделки купли-продажи квартиры, согласованное Сторонами в п.3.1.5., составляетдесять тысяч) рублей. Оплата указанного вознаграждения Исполнителя производится Заказчиком за 3 (три) банковских дня до подписания договора купли-продажи квартиры. При неисполнении Заказчиком условий настоящего пункта, подписание договора купли-продажи квартиры откладывается Сторонами до поступления на расчётный счёт Исполнителя согласованного вознаграждения.

4.4. Все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на квартиру, указанную в п.3.1.1. настоящего договора несет Исполнитель.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. В случае, если подписание договора купли-продажи квартиры, указанной в п.3.1.1., не состоялось по вине Исполнителя, Исполнитель возвращает Заказчику фактически ранее полученное вознаграждение установленное п. п.4.2, 4.3 настоящего договора.

5.2. В случае уклонения или отказа Заказчика от подписания договора купли-продажи квартиры, а также при невозможности исполнения настоящего договора по вине Заказчика, услуги Исполнителя по настоящему договору считаются выполненными, полученное ранее вознаграждение не возвращается Заказчику.

5.3. В части, не оговоренной настоящим договором, стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в соответствии с действующим законодательством РФ.

6.ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

6.1. Исполнитель обеспечивает передачу квартиры, указанной в п.3.1.1. настоящего договора, в соответствии с нижеследующими условиями договора купли-продажи квартиры:

- оплата квартиры может осуществляться взаимозачетом встречных обязательств Исполнителя перед Заказчиком;

На 23 % стоимости квартиры Заказчику предоставляется беспроцентная рассрочка остатка оплаты на 12 месяцев от даты заключения договора купли продажи, при условии внесения 1/12 остатка ежемесячно.

6.2. Подтверждением соответствия качества квартиры строительным нормам и правилам, а также свидетельством готовности квартиры к её использованию по назначению, является Акт государственной приемочной комиссии о приемке Объекта в эксплуатацию, утвержденный в установленном порядке.

6.3. Заказчик имеет право на осуществление любой перепланировки (изменение проекта) квартиры только после государственной регистрации его права собственности на квартиру в установленном законом порядке.

7. ФОРС-МАЖОР

7.1. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если такое неисполнение явилось следствием форс-мажорных обстоятельств. К форс-мажорным обстоятельствам относятся события, на которые стороны не могут оказать влияния и за возникновение которых они не несут ответственности, в том числе: землетрясение, смерч и другие стихийные бедствия, а также обстоятельства, носящие чрезвычайный и непреодолимый характер и препятствующие сторонам в исполнении своих обязательств по настоящему договору.

7.2. Сторона, ссылающаяся на форс-мажорные обстоятельства, должна документально подтвердить их наступление с предоставлением соответствующих справок компетентных органов.

7.3. С момента наступления форс-мажорных обстоятельств и при условии надлежащего уведомления сторон, сроки исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору, отодвигаются на время действия таких обстоятельств.

7.4. В случае более чем трехмесячной продолжительности форс - мажорных обстоятельств, стороны принимают совместное решение о возможности и необходимости дальнейшего исполнения настоящего договора или его прекращении.

8. ДЕЙСТВИЕ СОГЛАШЕНИЯ, ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ

8.1. Настоящий договор вступает в силу с момента получения Исполнителем оплаты, предусмотренной п.4.2. и действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств либо до наступления обстоятельств, предусмотренных статьёй 5 настоящего договора.

8.2. Заказчик имеет право расторгнуть настоящий договор в одностороннем порядке по собственной инициативе, путём направления письменного уведомления Исполнителю. В этом случае, договор считаются расторгнутым с даты, указанной в уведомлении, а все платежи, ранее произведённые Заказчиком по настоящему договору, не подлежат возврату Исполнителем.

8.3. Любые изменения и дополнения к настоящему договору признаются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего договора или в связи с ним, будут решаться сторонами путем переговоров.

9.2. Стороны обязуются соблюдать досудебный порядок урегулирования споров и претензий.

9.3. Обо всех изменениях своего юридического и фактического адресов, номеров телефонов, факсов, платежных реквизитов и т. п. стороны обязаны извещать друг друга в письменной форме в трехдневный срок. При отсутствии такого сообщения письменная корреспонденция (платежи), направляемые сторонами друг другу, отправляются по адресам (платёжным реквизитам), указанным в статье 10 настоящего договора, и считаются осуществлёнными надлежащим образом, хотя бы адресат по этому адресу более не находился (не проживал).

9.4. Настоящее Соглашение составлено в двух оригинальных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу - по одному экземпляру для каждой из сторон.

10. АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

В случае если покупателю понравилась квартира, и он явно настроен ее купить, но ему необходимо немного времени для решения проблем, то лучше всего воспользоваться договором бронирования. К примеру, забронировать квартиру можно в том случае, если нужно взять ипотечный кредит, на что может уйти от нескольких дней до нескольких недель.

Желая приобрести квартиру в новостройке, покупателю приходится пересмотреть массу информации, поездить на просмотры, а когда найдется подходящий вариант, возникает другая проблема - сохранение за собой жилья до того момента, как будет заключена сделка и произведены денежные расчеты. Такая проблема очень просто решается при помощи договора бронирования.

Договоры бронирования могут заключать с клиентами риелторские компании, которые имеют право реализовывать квартиры в новостройках. Девелоперы к таким договорам стараются не прибегать. Зачастую у девелоперов можно забронировать квартиру, но только не в письменной форме и на очень маленький срок (не более 1 - 2 дня).

В практике первичного рынка при условии высокой конкуренции застройщиков договор бронирования заключают довольно редко. Такая ситуация сложилась в 2008 - 2010 годах, но в текущем году она стала изменяться в сторону согласованного рынка продавца и покупателя, хотя сейчас на некоторые особо популярные объекты покупатели уже выстраиваются в очередь. Поэтому вполне естественно, что появляется необходимость забронировать квартиру на какой-то срок. Как правило, договоры бронирования заключаются на небольшие сроки (1 - 2 недели).

В настоящее время многие сделки на первичном рынке заключаются с использованием ипотеки. Для того, чтобы собрать документы, рассмотреть дело ипотечного заемщика в банке и открыть финансирование понадобится немало времени. Эксперты отмечают, что именно для ипотечных случаев в основном и заключаются договора бронирования.

В договоре бронирования, который заключает ипотечный заемщик, необходимо прописать возврат аванса в полном объеме, в случае если сделка не состоится из-за того, что банк откажет в выдаче кредита. Причем следует учесть, что письменный отказ от банка получить практически невозможно.

Также необходимо учесть, что зачастую банки занижают сумму, предоставляемую заемщику. Поэтому если квартира привязана к курсу иностранной валюты, то при его росте придется искать варианты для решения данной проблемы. Чтобы застраховать себя от подобной ситуации следует в договоре бронирования закрепить максимальный курс валюты расчета.

Конечно, будет намного лучше, если вы будете брать ипотечный кредит в банке, который вел проектное финансирование на объекте, где вы покупаете квартиру. Тогда клиенту достаточно будет правильно рассчитать сроки, которые необходимо учесть при подписании договора бронирования.

Эксперты считают, что лучше всего брать кредит в валюте, в которой номинирована стоимость квартир в новостройке. В случае, если клиент возьмет кредит в долларах, а оплата квартиры в рублях, то банк в день выдачи кредита проведет для заемщика конвертацию по собственному внутреннему курсу.

В договоре бронирования необходимо указать точную информацию о бронированной квартире (этаж, секция, номер на площадке, общая площадь). Также следует прописать сумму бронирования и условия ее возврата или зачета их в качестве стоимости квартиры. Важно обозначить сроки бронирования и прописать ответственность сторон, в случае неисполнения своих обязательств. Специалисты добавляют, что в договоре еще следует прописать реквизиты продавца и покупателя, а также обязательно - сроки выхода на сделку. По мнению экспертов, текст договоров составляют на профессиональном уровне и в нем учитываются права обеих сторон.

Важным пунктом договора является сумма, которую вносит покупатель на счет продавца, за то чтобы жилье на какой-то срок сняли с продажи. Чаще всего данный вопрос решается по договоренности обеих сторон и не привязан к общей стоимости квартиры или дома. Как показывает практика, в Москве аванс составляет 40 000 рублей, а в Московской области - 35 000 рублей. Причем, если покупатель не покупает жилье в срок, обозначенный в контракте, то сумма не возвращается.

Однако договор бронирования имеет и свои недостатки - не подлежит государственной регистрации. Недостатком договора бронирования является то, что он не подлежит государственной регистрации. Таким образом, если продавец недобросовестный, то он может на одну квартиру заключиться сразу несколько договоров бронирования. В случае возникновения спора между покупателем и продавцом, рассмотрение данного вопроса в суде может идти по следующим сценариям: договор признают предварительным или сделку объявят недействительной.

Эксперты призывают, как можно ответственней подходить к заключению договора бронирования, так как ошибки могут привести к потере аванса или даже к срыву сделки.